Проблемы смены разрешенного использования земельных участков

Госдума приняла очень важный для собственников закон. Отныне государственная кадастровая оценка может проводиться не чаще одного раза в три года. В городах - один раз в течение двух лет с даты, на которую была проведена предыдущая кадастровая оценка. Вопрос обоснованности процедур государственной кадастровой оценки - крайне важен. От кадастровой стоимости земельного участка зависит не только плата за изменение вида разрешенного использования и арендная плата, но и земельный налог. Зачастую кадастровая оценка не соответствует рыночному уровню и вызывает большое количество споров. Сейчас во многих регионах проводится, как правило, ежегодная переоценка кадастровой стоимости, что практически не позволяет собственникам оспаривать её в суде.

Законопроект устанавливает возможность оспаривать результаты кадастра с даты внесения в него новой стоимости, определенной по результатам очередной кадастровой оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов. Для юрлиц законопроект вводит обязательный досудебный порядок рассмотрения споров в комиссии. Для физлиц он будет добровольным. Большинству компаний удается только через суд оспорить кадастровую оценку, но, даже выиграв суд, налог и арендная плата не пересчитываются. Рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться только с момента вступления в законную силу решения суда. Соответственно, и во всех правонарушениях, где используется кадастровая стоимость, её новый размер применяется только с этого момента.

В Москве еще в прошлом году были введены новые правила расчета стоимости земельных участков. С одной стороны, это повышает прозрачность взаимодействия города и бизнеса, позволяет инвестору просчитывать свои затраты. С другой стороны, эта плата не всегда адекватна, так как привязана к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, не всегда отражает реальную рыночную цену земли. По мнению экспертов, финансовая нагрузка после нового порядка расчета стоимости участка для большинства застройщиков не снизится. Различные выплаты могут достигать 80% новой кадастровой стоимости. Одним из недостатков законопроекта эксперты называют отсутствие льгот для собственников, проводящих реконструкцию. Это ставит в неравное положение собственников и арендаторов земельных участков. Есть опасения, что увеличение платежей заставит нерентабельные предприятия избавляться от участков и объектов, не вовлеченных в бизнес-процессы, то есть в городе со временем исчезнут заброшенные земельные участки и полупустые цеха, которые владельцы придерживают до лучших времен.

Согласно законодательству, при оформлении земельных правоотношений новым собственником производственных строений фактическое использование объектов никто не проверяет. Собственник вправе использовать свое имущество любым незапрещенным законом способом, а правовой статус помещений и земли (несмотря на то, что это неразрывно связанные объекты) учитывается и фиксируется по-разному. Изменение статуса строений не влечет автоматического изменения статуса земель. Более того, все расходы по изменению вида разрешенного использования и по организации всех процедур ложатся на плечи предпринимателя. Но это только полбеды. Нельзя забывать о сложной и многоэтапной процедуре изменения статуса земли, закрепленной в градостроительных нормах. В большинстве случаев этот процесс невозможно осуществить без проведения публичных слушаний, что усугубляется тем, что организацией таких слушаний должны заниматься соответствующие чиновники из органов муниципальной власти.

По материалам "Российской газеты".